Ugrás a tartalomra

Ingatlankörkép: az Avasról lekerült a fészekrakó bélyeg, az újépítésűt pedig úgy viszik, mint a cukrot

Petri Nóra
Utoljára módosítva
2019. július 31. szerda 22:47
Kiadna, eladna, venne? Demeter Tibor ingatlanszakértő szerint megfontolt emelkedés jellemzi a piacot. Jelentősen nőtt a panelek ára Miskolcon, az újépítésű lakások piacán pedig mára nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

Fotó: Rogosz Péter

Minden megy felfelé

– Miskolctapolcának mindig nagy divatja volt, most azonban a fürdőfejlesztés pozitívan hat: keresik az építési telkeket és keresik azokat a helyeket, ahol újabb negyed alakulhat ki. Emellett nincs olyan városrész, vagy nincs olyan szegmens, ahol az elmúlt öt évben ne emelkedett volna az ingatlanok ára Miskolcon. Ez a megfontolt emelkedés oda-vissza hat, s ez kell a gazdaságnak is ebben a régióban – nyilatkozta Demeter Tibor ingatlanpiaci szakértő.  

Fotó: Végh Csaba

Újépítésű lakások: viszik, mint a cukrot

– Az újépítésű lakások piaca két-három évvel ezelőtt ébredt fel Csipkerózsika-álmából. A kedvező pénzügyi lehetőségekkel élve – a családi otthonteremtési kedvezményeknek és az 5 százalékos áfának köszönhetően –nagyon-nagy volt a dömping ezen a piacion, gyakorlatig megtelt a város. Korábban még nem lehetett pontosan tudni, hogy ezt a rengeteg, hozzávetőleg 600 újépítésű lakást hogyan lehet majd eladni, de azt kell mondjam, sikerült. Nagyon keresik ezeket az ingatlanokat, miközben már csak néhány eladó lakás van a belvárosban, s ha most lenne másik száz, azt is elvinnék. 

Újépítésű: félmillió négyzetméterenként  

– Miskolcon azt látjuk, hogy az újépítésű lakásokat vásárlók 20-30 százaléka a családi otthonteremtési kedvezmények valamelyikét vette igénybe a lakásteremtéshez, vagyis százból legalább 25 új lakás így kelt el. Két évvel ezelőtt ezeknek az újépítésű lakásoknak a négyzetméterenkénti ára 300-350 ezer forint között mozgott, most 450 ezer forint környékén van, a jó helyen lévő, jó elosztású pedig az ötszázezret is megközelíti. Egy átlagos, 60 négyzetméteres újépítésű lakás – ezekből nagyon kevés van – 25-30 millió forint között kel el, ennél kisebbek nem nagyon vannak, bár lenne rá igény. A 80-100 négyzetméteresek pedig 40-50 millió forint között találtak gazdára. Tudok olyan projektről, amelyikben rögtön ezeket a „presztízslakásokat” vették meg - mondja Demeter Tibor.

Felértékelődött a panel

– Miskolcon nagyot ugrott a panelek ára, sokszor még a téglaépítésű lakásokat is lekörözik. Korábban az volt az ökölszabály, hogy egy ugyanolyan helyen, hasonló állapotban lévő panel és téglalakás esetében a tégla 10 százalékkal többe került. Ez a tendencia megfordult. Sokféle oka lehet ennek, de egyik oldalon a panelprogram, a mérhető fűtés és a korszerűsítések, a másik oldalon többek között a kevésbé vonzó gázkonvektoros fűtés okozhatja ezt az árkülönbséget.

Gázos és panelárak

– Egy belvárosi, megkímélt, karbantartott, de nem felújított 55 négyzetméteres két vagy két és félszobás panellakást piaci értékét most 13 és 16 millió forint közé lehet besorolni, hasonló alapterületű és adottságú gázos a belvárosban – helytől függően – valahol a 12 és 14 millió forint között van.  

A másfélszobások aranykora

– A másfélszobás lakásoknál nagyon feljöttek az árak. Egy belvárosi, panelprogramos 35 négyzetméteres lakás tízmillió környékén mozog. Ha az ember visszaosztja, akkor kijön egy 300 ezer körüli négyzetméterár, amiért még egy évvel ezelőtt is lehetett Miskolc belvárosában újépítésű lakást venni - nyilatkozta a minap.hu-nak Demeter Tibor ingatlanpiaci szakértő.

Avas – lekerült a fészekrakó bélyeg

– Szépen alakul az Avas mint városrész piaci megítélése, keresik a vásárlók. Korábban mindig volt egy negatív kivetülése, ez nagyon sokat enyhült, köszönhetően annak is, hogy megszűnt a fészekrakó-probléma. Most már az Avas TOP-lakásainak az ára elérheti a belváros átlagos árait, amire az elmúlt 15 évben nem volt példa. Ma már megszokott, hogy egy kétszobás lakás tízmillió forint fölött kel el az Avason. Ugyanaz, ami a belvárosban 14-15 millió, az az Avason 11-12 között mozoghat, helytől függően. Az Avas kedvenc része továbbra is a hármasütem, utána jön az egyes (Középszer, Testvérvárosok), és utána a kettesütem.

A családiházak piaca is nő

– Amikor az ingatlanpiacon bármilyen változás történik, akkor azt úgy kell elképzelni, mint amikor egy kavicsot bedobunk a tóba, a vízgyűrűk előbb-utóbb elérik a partot. Vagyis időbe telik, míg a teljes ingatlanpiacon érzékelhető a változás. A belvárosi, kisebb alapterületű lakásoknál és az újépítésűeknél ez a „hullám” gyorsan elért. A családi házak árai eddig nem nagyon mozdultak, mert nem volt rá érdeklődés, de ahogy emelkedik a lakások ára, akik eddig benne éltek, most eladáson gondolkodhatnak, vevők lehetnek, ezzel megindul a kereslet. Erre a tulajdonosok érthető módon árat emeltek. Az árak egy kicsit lufi módjára kezdtek elindulni, de a jó hír az, hogy ez a lufi nem légből kapott, hanem gazdaságilag alátámasztott árai vannak Miskolcnak, vagyis teljesen normális ütemben emelkednek a családi házak árai.

Az úgynevezett kádár-kocka négyzetes alaprajzú, általánosságban 100 négyzetméter körüli alapterülettel bíró, sátortetős családiház típus

Használt családiházak – minden van

– Például egy tízszer tízes kádár-kocka típusú ház a Hejőparkban, Görömbölyön vagy a Martin-kertvárosban 18 és 20 millió között van, állapottól függően. Ilyen házakat 4-5 évvel ezelőtt még lehet venni 10-12 millió forintért is. Nagyon nagy a szórás. Miskolcon lehet kapni 10 millió forint alatt is családiházat a Vasgyárban, de vannak luxusingatlanok akár 250 millió forintért is. A luxus családi házaknál – a használt családi házak esetében – a plafon korábban 100-150 millió forint környékén volt.

– A nagyobb, kétszintes, két generáció együttélésére alkalmas 80’-as években épült családiházakra kisebb a kereslet, ezért kedvezőbbek az áraik is. Ezek 25 millió forint környékén mozognak, ha átlagos állapotúak, átlagos helyen vannak, de drasztikusan eltérhet az ár, ha rossz környéken vagy rossz állapotban van, akkor akár egy kádár-kocka ára alá is süllyedhet az értéke.  

– A korszerű, modern technológiával felszerelt, mondjuk 15 éve épült, száznégyzetméteres családi házak 30 millió forint környékén mozognak, míg ez, ha most épülne, 40-50 millió forintba kerülne. Egy újépítésű, ilyen paraméterekkel rendelkező házat – például a Martin-kertvárosban – 40 millió fölött zokszó nélkül el lehet adni.

Albérletárak  

– Emelkedtek az albérletárak, de a „nagy bumm” nem most zajlott le, hanem körülbelül három évvel ezelőtt, amikor majdnem megduplázódtak az albérleti árak. Ahhoz képest éves szinten 5 és 10 százalék között emelkedtek. Most egy garzont vagy egy másfélszobás átlagos lakást 50-60 ezer között lehet kivenni az Avason. Nem ritka, hogy egy kétszobásat a belvárosban 80 ezerért adnak ki, míg ez öt évvel ezelőtt pont 30 ezer forintba került. Vannak 150 ezer forint feletti albérletárak is, de akkor a lakás úgy van megépítve, mint mondjuk egy ötcsillagos szálloda.

Albérlet: hitel vagy bérleti díj

– Az albérletek piacát elért emelkedés, ez a meredek görbe most el fog tompulni – hangsúlyozza Demeter Tibor ingatlanpiaci szakértő. – Ennek két oka van; az egyik, hogy elég sokan vásároltak újépítésű lakást befektetési céllal, tehát megindult a kínálati oldal, a kereslet pedig nem nőtt annyira. Másrészt a város is beszállt: a húszemeletes apartmanház a nagy cégek albérletigényeire ad majd választ. Ugyanakkor a kormányzati intézkedések, a családi otthonteremtési kedvezmények és a jelenlegi hitelszintek miatt sokan nem albérletben gondolkodnak. Egy átlagos, kétszobás lakást 80 ezer forintért lehet ma kivenni, így ma sokan meggondolják, hogy inkább a „sajátjukért fizetnek” és kedvező hitellel alacsonyabb törlesztőrészlettel kalkulálnak.

Programok

-
Művészetek Háza
-
több helyszínen
-
Generali Arénától
-