Kérdezte továbbá, hogy hogyan lehet a kialakult helyzetet jogi úton rendezni? A polgári jog szabályai szerint, a tulajdonostárs szerződés nélkül is érvényesíthet használati díjat, melyet a gyakorlatban többlethasználati díjnak nevezünk. Ennek az igénynek több egyidejű feltétele van. Szükséges az, hogy a másik tulajdonos a lakást a tulajdoni hányadát meghaladóan, kizárólagosan használja, és a használati díjat igénylő tulajdonostársat a használatból ténylegesen kizárja. Ha az igénylő minden különösebb ok nélkül nem használja a lakást, az önmagában tipikusan nem alapoz meg díjigényt.
A „bérleti díj” kifejezés jelen esetben nem pontos: bérleti díjhoz bérleti szerződésben megtestesülő bérleti jogviszony szükséges. Esetünkben nem erről, hanem olyan használatról van szó, melynek keretében az egyik tulajdonostárs többet használ az őt megillető résztől.
A bírói gyakorlat szerint, közös tulajdon esetén többlethasználati díj csak akkor jár, ha az egyik tulajdonostárs a másik tulajdoni hányadát meghaladó részt kizárólagosan használja, és a másikat a használatból elzárja.
Ha a felek nem tudják egymás között rendezni a helyzetet, bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon bírósági megszüntetését. Ebben az esetben a bíróság szünteti meg a közös tulajdont. Lehetséges megoldás, hogy az egyik fél tulajdonába adja a másik tulajdoni illetőségét, meghatározott megváltási ár ellenében. Ha ez nem reális lehetőség, akkor a bíróság elrendelheti az ingatlan értékesítését, vagyis árverés útján történő közös tulajdon megszüntetést. A bírósági gyakorlat szerint árverés elrendelésekor a bíróság a körülményekhez igazodóan rendelkezhet a bennlakó tulajdonostárs kiköltözéséről is.
A többlethasználati díj iránti igényről is a bíróság dönthet. Az azt igénylőnek kell bizonyítania a jogalapot és az összeget is. A bíróság vizsgálja, hogy megvalósult-e a többlethasználati díjat igénylő elzárása az ingatlantól.
Elvileg a kialakult helyzet akár évekig fennmaradhat, mert a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk alapján használati jogosultság illeti meg, és a közös tulajdon ténye összeköti a feleket, a helyzet rendezéséig. A fentiekből is megállapítható, hogy a helyzet rendezése bonyolult jogi eljárás, így célszerű annak megoldásához ügyvédi közreműködést igénybe venni.
dr. Strassburger Gyula ügyvéd
